狼真的來了 小心被「套房」

In 新聞環景720 by supercom_Z01

作者:熊毅晰 2015-12-08 天下雜誌587期

房價到底跌不跌?「看空」與「唱多」的兩大代表人物,不約而同地看衰──12年的多頭盛宴已走到底。別鐵齒,房價跌勢真的要開始了!

很難得地,向來對台灣房市各持「看空」與「唱多」的兩位代表人物:政大地政系教授張金鶚、戴德梁行總經理顏炳立,近來意見一致,都認為台灣房地產景氣開始反轉,而且,房價的跌勢現在才要開始。

歷經12年的大多頭,因為台灣從未出現過如此持久的房市榮景,雖然這段期間包括張金鶚在內,不斷有人發出泡沫警語,但房價不滅的神話卻又理所當然。

但這次真的「狼來了」!

一場茶壺裡的風暴,正悄然進行中。根據內政部不動產資訊平台統計,反映市場成交量的台北市與全國「可能成交指數」,從2003年就開始一路向上,直到13年第二季與第四季,才首度分別出現反轉,接著一路下滑至今。

「房市現在的成交量是直接跳水,能夠有一點量就『阿彌陀佛』了,」顏炳立直言,今年不只土地交易量比12年時腰斬一半,就連關貿網路的地政查詢量,從年初至今也少了40%。

「房地產投資就是幾個字:賺在多頭、躲在空頭,死在無量,」向有房市「多頭總司令」稱號的顏炳立都看衰,顯示這場房市多頭盛宴,的確已走到尾聲。

景氣循環 房價向下俯衝

但問題來了,隨之到來的不景氣會持續多久?展望2016年,又該如何看待國內的房市?

「2016年根本不用談吧,現在才剛開始,還看不到亮光的時候,」走進張金鶚位於政大的研究室,他劈頭就給了「別進場」的答案,「這時候進場是要你丟我撿嗎?是幫投資客、建商解套嗎?」

張金鶚建議,對房地產景氣循環要有「擴短縮長」的認知,也就是根據經驗法則,房價向上的擴張期頂多2至4年,但向下的收縮期通常會達7至10年。

當然也有特例,像這波從03年開始的景氣擴張期就持續到14年。張金鶚解釋,其實早在08年這波房市榮景就該結束,但因為遇到金融海嘯,全球QE大行其道,加上政府調降遺贈稅,房市因此受到熱錢湧進的干擾。

「但『漲多了就跌得多』的道理不會變,」張金鶚說,以前一波房市景氣循環為例,從1987年到1989年走了3年的多頭後,接著不景氣時間長達13年,「這次保守估計也要5到7年,長則10年以上。」

向來對張金鶚看法不以為然的顏炳立,這次倒與他不約而同。顏炳立表示,其實這波多頭最好的賣點是在2013下半年到14年上半年。「不知何時天才會光,你我那會這無緣,離開了後才來思念……」他用江蕙的台語名曲《無言花》歌詞,形容接下來被「套房」的人的心情。

顏炳立說,通常多頭走了多久就需要多少時間來消化,因此他預估,接下來說要歷經10年收縮期也不為過,「緩步下跌3到4年後,再盤整3到4年,」他說,然後還得有像扁政府當年土增稅減半那樣的政策點火,才會再看到下一波高峰。

不過,就像張金鶚強調,國內房地產接下來面對的不景氣時間,還得視跌幅而定,若跌得又急又深,時間才有可能會拉短,但他認為這種狀況機率不高,而是應該會以「緩著陸」的情況上演,「大家都不認輸啊,會一直撐到最後。」

跌幅可能超過三成

儘管張金鶚不願論斷整體跌幅,但他也強調,「一到兩成的下跌,顯然不足以滿足購屋者的期待與負擔能力,兩到三成是基本合理的期待,超過三成也很有可能發生。」

至於顏炳立則認為,接下來這波不景氣應該會以每年約3%到5%的走勢下降,「最後大概就是頂多跌到3分之1。」

事實上,根據永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛觀察,台北市從13年底房價最高點至今,平均大概已有一成的跌幅,而全國其他地區則約5%,但建商會刻意不讓社會大眾感受到這股降價氛圍,「因為建商現在是騎虎難下,降價對之前買的客人難交代,不降又沒人要買,」他苦笑形容。

一場風雨欲來的氛圍,正籠罩全台房市,2016該進或退?答案似乎再清楚不過。

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